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购买二手房的攻略大全

[摘要] 在这个房价高涨的社会,买一套房都是很不容易的,因此,在买房的问题上每个家庭都要慎之又慎,特别是购买二手房。

在买不起高价的全新房面前,现在很多人都会选择购买相对便宜的二手房,那么,业主在购买二手房的时候注意事项都有哪些呢?下面来看看吧。

一、在购买二手房有的时候必然会涉及到中介,这个时候我们就要防范中介收费陷阱。

进入二手房买卖中介服务场所不要马上签二手房中介服务合同。购房者首先应该认真阅读二手房买卖中介服务合同格式条款并谨慎思考,不急于签字,谨防掉入合同霸王条款陷阱。

要在代理合同中明确中介费收取标准。很多二手房买卖中介服务合同中,都只写明了收取中介服务费标准,但不写明收取中介服务费对应的服务项目,购买者在签合同时应要求二手房买卖中介服务企业提供对应的服务项目。

 

要求中介费与中介服务对等。二手房中介服务企业收取了中介服务费后,就应该提供对应的代交买卖房屋的各类税费服务,但必须按照物价部门审核的标准收取,二手房中介服务企业不得加收金额,还必须提供各类税费的原始发票给购买者。购买者最好提出由二手房中介服务企业先垫付,然后凭发票支付各类税费款项。

二、和中介签订合同之后就要审查二手房的产权和质量问题了。

确认产权的可靠度。a.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;b.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;c.一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。 

考察原单位是否允许转卖。a.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;b.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;c.一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

查看是否有私搭私建部分。a.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况或者屋内是否有搭建的小阁楼;b.是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;c.阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

确认房屋的准确面积。a.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;b.产权证上一般标明的是建筑面积;c.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。

 

观察房屋的内部结构。a.户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;b.管线是否太多或者走线不合理和电线是否有老化现象;c.天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题;d.打开水龙头观察水的质量、水压;e.确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象。

了解装修的状况。a.原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;b.了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

了解以后居住的费用。a.水、电、煤、暖的价格;b.物业管理费的收取标准;c.车位的费用。 

计算一下房价。a.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;b.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;c.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

 

产权是否完整。a.确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等;b.只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 

小心房款和产权的交接。a.不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;b.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。 

保证产权顺利过户。a.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续,有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;b.从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

三、了解二手房的交易流程。

买方咨询。买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 

签合同卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

 

立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 

缴纳税费税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 

在这个房价高涨的社会,买一套房都是很不容易的,因此,在买房的问题上每个家庭都要慎之又慎,特别是购买二手房的业主们,在进行二手房交易过程中,一定要特别注意,不然很容易被骗哦。

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